土地の活用
１．土地の活用について
・法的制限
２．農地の転用
・農地の法律
・農業振興地域
３．都市計画法の許認可
・市街化区域と調整区域
４．まとめ
１．土地の活用について
・法的制限について
「自分の土地なんだから、好きに使わせてよ！」と言いたくなりますが、
自分の土地であっても、日本の法律により自由に活用できないケースは多くあります。
主な関連法として、都市計画法（建築制限）、建築基準法（接道義務）、民法（相隣関係）、農地法（農地の転用制限）、重要土地利用規制法（安全保障）などがあげられます。これらの法律は、街づくりや他人の権利を守るために使用を制限しています。
これらの法律は、公共の福祉や秩序維持のために所有権を調整するものです。土地を有効に使うためには、あらかじめその土地が該当する法律や地域ルールを確認する必要があります。
これらの制限は、『必要な方が必要最低限の土地』をルールに則った手続きをすることにより、その目的に沿った利用を許可されるものがあります。
これらの申請は、個人で行うことも可能ですが、その土地利用が適法に許可されるのかの判断や どのようなケースであれば許可になるのかは専門家である我々に相談していただければ解決策を一緒に導き出すことができます。
２．農地の転用
・農地の法律
日本の農地に関する中心的な法律は「農地法」です。
特に農地法では、「農地は国の貴重な資源」とみなされるため、個人所有であっても驚くほど強い制限がかかります。この法律は、日本の限られた農地を保護し、食料自給率を維持することを目的としています。
農地を「売る」「貸す」「別の用途に使う」ときには、原則として農業委員会や都道府県知事の許可が必要となります。
農地の転用には、所有者（使用者）を変更する農地法３条と農地の用途・地目を変更する農地法４条、さらに所有者を変更し用途も変更する農地法５条があります。
手続きをするためには、行政機関への事前調査や転用に対する事前打合せも欠かせない作業の一つとなります。
・農業振興地域
農地が農業振興地域内である場合には、農用地区域から除外するための農振除外の申請をする必要があります。農振除外の受付は年に数回（地域によっては1〜2回）しかなく申請から許可まで約6ヶ月以上の日数を要します。
除外するには「代替地の有無」や「農業経営への影響」など、厳しい要件をすべてクリアする必要があります。これをロジカルに証明するのは、難易度の高い作業となります。
また、書類を出す前には、農政課や農業委員会、土地改良区など複数の部署との高度な調整が必要です。
行政との「共通言語」を持つ行政書士に任せるのが近道です。
３．都市計画法の許認可
・市街化区域と調整区域
都市計画法は、無秩序な開発を防ぎ、計画的な街づくりを行うためのルールです。
土地を自由に使うためには、その土地がどの「エリア（区域）」にあるかによって、必要な手続きが異なります。
都市計画の線引き（区域区分）は、街が無秩序に広がってインフラ（水道や道路など）の整備が追いつかなくなるのを防ぐために都道府県や指定都市が、街を『市街化区域』と『市街化調整区域』に区分けしたものです。
そのほかにも、あえて線を引かない『非線引き地域』などがあり、ご自身の土地がどのエリアに該当するのか確認するところから始まります。
『市街化区域』には、用途が定められていてその用途に合った建物を建造することができます。
『市街化調整区域』は、基本的に開発を制限するエリアになるため、建物や工作物を設置するためには、開発行為の許可が必要になります。
まずは、その土地がどのエリアに該当し、目的に合った利用ができるのか確認する必要があります。
４．まとめ
このように、ご自身の土地でも法的制限や周辺の環境により、自由に活用することは制限されています。
これらの申請（届出）は、個人で行うことも可能ですが、複数の法律をクリアしていることを証明し申請（特に都市計画法の許可申請）を完結させるのは、現実的にかなり困難です。
いきなり書類を出して受理されるわけではなく、窓口で何度も「事前相談」を重ねる必要があります。自治体独自の条例や運用ルール（手引き）を熟知していないと、窓口で門前払いされてしまうことも珍しくありません。
また、単に書類を書くだけでなく、「公図」「配置図」「平面図」に加え、排水計画のための「流量計算書」や「構造図」など、専門知識がないと作成できない書類が大量に求められます。
専門家である我々は、これらの手続きを迅速に処理し許可を得ることができます。
まずは、相談をしていただき、その土地の活用方法を一緒に解決していきましょう。